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Assurer un bien immobilier d’exception : 5 points clés

Vous êtes propriétaire d’un château ou d’une belle demeure ? Alors vous savez à quel point le choix d’une bonne assurance habitation est essentiel pour couvrir votre patrimoine en cas de sinistre. 

Un contrat sur mesure est la solution idéale pour assurer un bien immobilier d’exception et lui offrir une protection spécifique. Et pour cause, il vous offre une garantie complète et personnalisée pour votre capital immobilier et mobilier. 

Découvrons ensemble les 5 points clés pour assurer votre propriété de prestige. 

Villa bleue

Qu’est-ce qu’un bien immobilier d’exception ?  

Si la loi ne définit pas clairement les biens d’exception, les assureurs les reconnaissent à leur rareté, leur esthétique ou leur histoire extraordinaire. 

Certaines compagnies considèrent qu’une propriété peut être qualifiée de « prestige » ou d’ « exception » lorsque sa valeur atteint au minimum 2 millions d’euros.

En général, on y retrouve les types de biens suivants :

– biens classés ou inscrits monument historique ; 
– châteaux et manoirs
– maisons de maître ou maisons bourgeoises ; 
– hôtels particuliers ; 
– appartements de standing ;
– villas en bord de mer ; 
– chalets en montagne.

Villa en mer Ionnienne

Il est intéressant de noter qu’avec le contexte sanitaire actuel, les professionnels de l’immobilier haut de gamme ont pu constater des évolutions marquantes du côté des futurs propriétaires. 

Ainsi, l’accessibilité de la demeure, à la campagne ou en bord de mer, à moins d’une heure en voiture de la ville, est devenue un facteur de premier ordre dans le choix de leur logement de luxe.

Ce point permet de profiter d’un cadre convivial tout en étant proche de son lieu de travail et facilement mobile grâce à une gare ou un aéroport. 

Assurer un bien immobilier d’exception : quelles garanties ? 

Assurer son château ou sa belle demeure vous permet d’éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre. 

Les spécificités architecturales, la valeur du mobilier et des objets d’art, mais aussi la couverture des personnes qui y travaillent, qui le visitent ou y résident sont tout autant d’éléments qui justifient de souscrire à un contrat d’assurance complet pour sa propriété de prestige.

Au démarrage du contrat, il est conseillé de bien déterminer la valeur en m2 en cas de reconstruction pour les biens classés ou inscrits en cas de sinistre total ou partiel. Aussi, il est important de vérifier la Limitation Contractuelle d’Indemnité appelée « LCI ».

Celle-ci déterminera si elle est adaptée ou sous-évaluée en cas d’incendie. Nos experts peuvent vous aider à la calculer.

Château

Un contrat multirisque qui couvre les sinistres 

Que votre demeure soit ouverte au public ou totalement privée, le contrat multirisque protège l’ensemble de votre immobilier, mais aussi vos biens haut de gamme :

– le mobilier et le contenu professionnel (meubles, lits, bureaux chaises, armoires, etc.) ;
– les équipements (électrodomestiques et high-tech) ;
– les objets précieux (bijoux, statuettes, tableaux, tapisseries, pendules, etc.). À noter : au-delà d’une certaine valeur, les objets précieux sont considérés comme des objets d’art ;
– en option, vous pourrez trouver : les parcs et jardins (arbres, arbustes, plantations diverses, parcours de golf, etc.) ou un pack piscine.
– en option également : le mobilier extérieur lorsqu’il est fixé au sol (tables en pierre, chaises, fauteuils…) ;
– aussi en option : les aménagements immobiliers de plein air (statues fixées au sol, fontaines, bassins, éléments d’éclairages, etc.).

Tous ces éléments sont protégés contre les dommages et les risques suivants :

– vols/actes de vandalisme ;
-dégâts des eaux et gel ;
– incendies/explosions ;
– catastrophes naturelles et intempéries (tempêtes, poids de la neige) ;
– bris de glace/machine et appareils professionnels ;
– perte d’exploitation (en option dans les contrats d’habitation professionnels) ;
– perte des denrées (en option dans les contrats d’habitation professionnels) ;
– défense recours et protection juridique (en option) ;
– dommages arbres, plantations et parcours de golf (en option) ;
– coulage (perte de liquides en cuves ou récipients) ;
– effondrements.

Une responsabilité civile sur mesure pour les activités professionnelles des châteaux et belles demeures 

Certains propriétaires ouvrent leur château ou belle demeure au public afin d’y organiser des activités régulières ou temporaires.

Il est alors indispensable de souscrire à une responsabilité civile complète en cas de sinistre. Parmi les éléments qui peuvent être couverts, on retrouve :

– les événements temporaires (mariages, séminaires, team buildings, tournage de films, etc.) ;
– les visites guidées (exemple : les journée portes ouvertes de la Demeure Historique) ;
– la présence d’équidés dans les dépendances
– les activités régulières : gîtes ou chambres d’hôtes (par exemple, les locations saisonnières dans les dépendances, voire la location à l’année d’une dépendance).

Table de mariage
Table de mariage

Une responsabilité civile « Terrains et plans d’eau » peut-être également proposée en option, si vous avez un large terrain ou des points d’eau (bassins, fontaines ou étangs). Celle-ci vous permettra de vous prémunir et ne pas engager votre propre responsabilité en cas de dommage corporel vis-à-vis d’un tiers (exemple : la chute d’une branche d’arbre ou d’une pierre sur la tête d’un de vos invités).

Comment assurer les objets d’art d’une propriété de prestige ?  

Montre
Montre

Le contrat d’assurance objets d’art est une garantie spécifique qui peut être proposée par les assureurs spécialisés en immobilier de prestige. 

Il s’articule autour de deux principes : les objets d’art en valeur agréée et les objets d’art en valeur déclarée. 

Le contrat d’objets d’art en valeur agréée

Si c’est un contrat en valeur agréée qui est choisi par le propriétaire, celui-ci devra établir une liste des biens à couvrir et leur valeur avec sa compagnie d’assurance. Pour ce faire, un expert se déplace pour identifier les œuvres et leur attribuer un prix exact. 

En cas de dommages sur ces objets d’art, c’est ce montant qui sera pris en compte par la compagnie d’assurance. Cette option de contrat garantit un accord initial sur la valeur des biens et donc moins de litiges possibles en cas de sinistre. 

Le contrat d’objets d’art en valeur déclarée

Dans le cas d’un contrat en valeur déclarée, l’assuré établit lui-même la liste et la valeur des objets qu’il souhaite assurer. 

En cas de sinistre, c’est à lui de démontrer le montant, l’authenticité et l’existence des biens préalablement inscrits dans son contrat. De son côté, la compagnie d’assurance mandate une expertise. 

Il s’agit d’un contrat moins onéreux et plus simple à mettre en place que celui en valeur agréée. En effet, le propriétaire peut déterminer lui-même la valeur de ses biens, sans l’intervention d’un expert. 

Toutefois, ce procédé peut parfois être source de complications, notamment en cas de désaccord sur l’estimation des objets.

Assurer les parcs et jardins d’une demeure d’exception

Jardin
Jardin

Les contrats d’assurance classiques incluent rarement les coûts de réfection des jardins et des parcs résultant de sinistres causés par des intempéries (tempêtes, foudre, grêle, etc.), à l’exception des abords immédiats de l’habitation. 

Pourtant, il s’agit d’un patrimoine d’une valeur conséquente. Ainsi, certaines compagnies d’assurance spécialisées dans les biens d’exception incluent ce type de garantie dans leur contrat. 

Par exemple, l’assureur peut garantir les coûts de réfection des terrains de golf en cas de dommages causés par des incendies, explosions, chutes de la foudre, inondations classées catastrophes naturelles, actes de vandalisme ou encore passages d’animaux.  

Des garanties complémentaires peuvent être proposées, notamment pour les aménagements immobiliers de plein air (statues fixées au sol, fontaines, bassins, éléments d’éclairages de plein air, etc.) et la replantation des arbres détruits par des arbres de même essence avec un âge maximum spécifié par l’assureur. 

La garantie et le montant d’indemnisation en euros en cas de replantation peuvent varier. Il tient à l’assuré d’en déterminer la somme exacte. Plus le montant est important, plus le coût fera augmenter le prix total de la prime d’assurance habitation. Il est donc conseillé de faire appel à un courtier spécialisé pour en déterminer le montant. 

Quel prix pour assurer un château ou une belle demeure ? 

Le prix d’un contrat d’assurance habitation pour une propriété d’exception n’est jamais fixe. En effet, il s’agit d’une prestation sur mesure qui s’adapte à vos besoins, aux biens que vous souhaitez couvrir et à la valeur de votre patrimoine. 

Voici les critères principaux du calcul de la prime d’assurance d’un bien de prestige :

– la surface habitable et la surface non habitable en m2 (dépendance, grenier, cave, combles, boxes à chevaux) ; 
– le montant en vol à garantir en cas de vol (par exemple, il peut être initialement établi à 50 000 € et ajusté ensuite suivant vos besoins). Si vous dépassez les +375K € en garantie vol, il est judicieux de prendre un contrat d’objet d’arts séparé ; 
– les objets précieux et objets d’art à couvrir ; 
– les embellissements (bibliothèques accrochées aux murs, tapisseries, etc.) ; 
– le classement ou l’inscription de votre habitation aux monuments historiques ; 
– la prise en compte de votre activité commerciale et de son chiffre d’affaires si vous en avez une (une perte d’1,5M € de CA n’aurait pas le même impact que 80K € sur votre prime d’assurance) ;  
– les garanties optionnelles à rajouter telles que la responsabilité civile terrains et plans d’eau (en cas de chute ou de noyade) ou la responsabilité civile visites ou gîtes, etc. ; 
– l’historique de la sinistralité de votre contrat habitation en cours (gros dégâts des eaux, petit incendie, tempête, etc.).

Ce dernier point est déterminant et permet à l’assureur de mieux maîtriser la connaissance de votre dossier. Cela le rassure car il s’engage à vos côtés dans la durée ! 

À noter que les compagnies d’assurances demandent désormais avant la souscription des éléments de prévention contre l’incendie, notamment :  

– un justificatif d’achat d’extincteurs et de détecteurs incendies récents ; 
– un diagnostique électrique ou consuel ; 
– une facture d’alarme (lorsque le montant en VOL à garantir dépasse +120K €).

L’incendie reste le risque majeur sur ce type de biens. Il est donc conseillé de s’équiper pour s’en prémunir. Nos conseillers peuvent vous aider à trouver des sociétés spécialisées proches de votre habitation pour être en conformité. 

Notre équipe peut réaliser pour vous un devis gratuit sous 48 heures en vue d’une acquisition ou d’un comparatif avec votre tarif et vos garanties actuelles. 

GEA, assureur spécialiste des châteaux et belles demeures 

Si vous souhaitez assurer un bien immobilier d’exception, il est essentiel de faire appel à un professionnel spécialisé dans les propriétés haut de gamme. 

En effet, seul un assureur spécialisé saura évaluer votre patrimoine et vous proposer des solutions sur mesure pour le protéger en toute confiance. 

GEA Assurances est le partenaire de plus de 1 500 propriétés d’exception en France. Appelez notre équipe dédiée pour toutes vos questions. 

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